HARD FM JELENTÉSE

Definíció

A Hard FM, teljes nevén hard facility management, a létesítmények fizikai és műszaki infrastruktúrájának működtetéséhez, karbantartásához, biztonságához és állagmegóvásához kapcsolódó facility management szolgáltatások összessége. Ide tartoznak azok a feladatok, amelyek közvetlenül az épülethez, annak beépített rendszereihez és műszaki berendezéseihez kötődnek.

Leírás

A Hard FM célja, hogy az épület és valamennyi műszaki rendszere üzembiztosan, jogszerűen, energiahatékonyan és a rendeltetésének megfelelően működjön. Tipikus területe az épületgépészet, a villamosenergia-ellátás, a fűtési, hűtési és légtechnikai rendszerek, a víz- és csatornahálózat, a felvonók, a tűzvédelmi és biztonságtechnikai berendezések, valamint az épületszerkezetek karbantartása.

A feladatkör magában foglalhat tervszerű megelőző karbantartást, hibajavítást, kötelező felülvizsgálatokat, műszaki ellenőrzéseket, üzemeltetési naplók vezetését, energiafelhasználás követését és az alvállalkozói teljesítések ellenőrzését. A szolgáltatások egy részét saját műszaki állomány, más részét szakvállalkozók végzik.

Gyakorlati alkalmazás

Egy irodaházban Hard FM feladat például a kazánok és hűtőgépek karbantartása, a légkezelők szűrőcseréje, az elektromos elosztók felülvizsgálata, a liftek szervizelése, a tűzjelző rendszer ellenőrzése vagy egy csőtörés elhárítása. Ipari, egészségügyi vagy kereskedelmi létesítményekben a műszaki rendszerek száma, kritikus jellege és szabályozottsága miatt a Hard FM különösen összetett lehet.

A működés jellemzően karbantartási tervek, szolgáltatási szintek, ellenőrző listák, munkalapok és eszkalációs szabályok alapján történik. A szolgáltatás eredményességét többek között a rendelkezésre állás, a hibák száma, a reakció- és javítási idő, a terv szerinti karbantartások teljesülése, az energiafelhasználás és az üzemeltetési költség mutatja.

Facility Management

A facility managementen belül a Hard FM a szervezet alaptevékenységét kiszolgáló fizikai környezet műszaki oldalát kezeli. Míg a Hard FM az épülethez és annak műszaki rendszereihez kapcsolódik, a Soft FM jellemzően olyan szolgáltatásokat foglal magában, mint a takarítás, őrzés-védelem, recepció, kertészet, hulladékkezelés vagy catering. A két terület együtt biztosítja a létesítmény használhatóságát, biztonságát és a használók megfelelő kiszolgálását.

A gyakorlatban a Hard és Soft FM határa nem minden szervezetnél azonos. A szolgáltatási portfóliót az épület funkciója, a működési kockázatok, a szerződéses modell, a jogszabályi követelmények és a vállalati felelősségi rend alakítja.

CAFM rendszerek

A Hard FM folyamatokat a CAFM (Computer Aided Facility Management) rendszerek több, egymással összefüggő funkcióval támogatják. A műszaki eszközök és berendezések nyilvántartásához hozzárendelhetők a helyszínek, műszaki adatok, dokumentumok, garanciák, karbantartási előírások és felelősök. Az időszakos feladatokból a rendszer automatikusan munkalapokat generálhat, a hibabejelentések pedig a megfelelő szakemberhez vagy szolgáltatóhoz irányíthatók.

A CAFM rendszerben követhető a feladatok státusza, a ráfordított munkaidő, a felhasznált anyag, az alvállalkozói költség és a teljesítési határidő. A műszaki előzmények alapján elemezhető egy berendezés megbízhatósága és életciklusköltsége, valamint megalapozható a javítás, felújítás vagy csere közötti döntés. A naprakész adatok támogatják a jogszabályi megfelelést, az auditokat és a vezetői riportolást is.

Gyakorlati példa

A Hard FM, Soft FM fogalmakat igazából csak azok ismerik és használják, akik igazán nagyüzemben foglalkoznak létesítmény üzemeltetéssel. Egy kisebb helyszín gondnoka amikor a kiégett neoncsöveket kicseréli, vagy amikor kihívja a kazánszerelőt, lehet nem is hallotta soha a Hard FM kifejezést. Ha egy újonnan épült pláza FM szolgáltatót keres, akkor viszont pontosan kell fogalmaznia, hogy beleérti-e ebbe a takarítást és a securityt is, azaz a SOFT FM feladatokat is. A Hard FM és a Soft FM valójában csak amolyan tankönyvi fogalmak, amik a megértést segítik.

A gyakorlatban mindezeket a feladatokat értelemszerűen elvégezzük még a saját lakásunkban is, nemhogy egy komolyabb létesítményben. Az informatikai alkalmazásokban sincsen Hard FM és Soft FM menüpont vagy funkció, hanem magától értetődően léteznek bejelentő, TMK és takarítás modulok, amelyek támogatják ezeket a feladatokat, anélkül, hogy ilyen felosztást tennének.

Kapcsolódó fogalmak

A Hard FM szorosan kapcsolódik a Soft FM, a műszaki üzemeltetés, az épületüzemeltetés, a karbantartás-menedzsment, a TMK, az eszközgazdálkodás (Asset Management), az energia-menedzsment, az épületfelügyeleti rendszer (BMS), a hibabejelentés, a munkalapkezelés és a szolgáltatási szint megállapodás (SLA) fogalmához.

Érdekességek

Bár a Hard FM és a Soft FM kifejezéseket világszerte használják a szakmában, az ISO 41011 facility management szabvány egyiket sem említi. A két elnevezés a gyakorlatban alakult ki, és ma már szinte minden FM szakember természetesnek veszi a használatukat.

Források

A Hard FM szakmai értelmezése a facility management, a karbantartás és az eszközgazdálkodás nemzetközi terminológiájához és irányítási alapelveihez kapcsolódik. Fontos hivatkozási területek:

• ISO 41011:2024 – Facility management – Vocabulary – a facility management területén használt fogalmak nemzetközi szabványa.
• ISO 41001:2018 – Facility management – Management systems – Requirements with guidance for use – a facility management irányítási rendszerének követelményeit és alkalmazási útmutatóját tartalmazó szabvány.
• ISO 55000:2024 – Asset management – Vocabulary, overview and principles – az eszközgazdálkodás alapfogalmait és alapelveit összefoglaló szabvány.